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第一太平洋戴维斯：隐形的管理会计秘籍
2015-10-21
摘要我们的目标是成为所处市场**的地产咨询企业。不盲目追求**，但追求**。谈起市场定位，第一太平戴维斯中国区财务总监吉浩宇如此表示。 第一太平戴维斯成立于1855年，到现在已经有
“我们的目标是成为所处市场**的地产咨询企业。不盲目追求**，但追求**。”谈起市场定位，第一太平戴维斯中国区财务总监吉浩宇如此表示。
第一太平戴维斯成立于1855年，到现在已经有将近160年的历史，1988年在伦敦上市，被称为国际“五大代理行”之一，在全球拥有500家办事处。第一太平戴维斯于20世纪80年代进入中国，很快凭借其丰富的国际经验及敏锐的市场洞悉力为客户提供创新的地产方案和完善的服务，建立了不可动摇的市场地位。第一太平戴维斯通过全中国15个城市的公司和关联公司为客户提供综合性的地产服务，包括写字楼、商铺、住宅、酒店式服务公寓、估价、物业管理、资产管理、投资、市场研究及开发顾问、市场传讯服务等，在中国拥有5300多名员工。
吉浩宇进行了详细的解释，“第一太平戴维斯中国的员工大部分集中在物业和资产管理业务，分散在全国本公司所负责的各个物业和楼盘之中。我们深耕中国市场已超过20年，凭借国际经验和本土洞悉的深入结合，长久以来与开发商、投资机构、银行等客户紧密合作，为客户创造真正的商业价值。在房地产服务市场，第一太平戴维斯是毋庸置疑的**者。我们在上海、北京、深圳、广州、香港等一线城市为众多知名高端品牌打造城市地标性项目。此外，我们还在开拓基金管理服务，虽然还处于起步阶段，但该业务在国外已经做得相当成熟了，相信未来中国的市场会非常广阔。”
管理会计秘籍一：一步一个台阶
在中国房地产市场整体调控的2013年，作为给地产行业提供服务的第一太平戴维斯却始终保持着稳定增长的势头。吉浩宇道出其中缘由，“我们的高层核心团队在中国市场拥有超过20年的丰富经验，多年来始终坚定稳固，无论在市场的上升阶段，或是面临挑战之际，都能为客户提供真知灼见、准确把握商机。2013年，欧洲经济还处于不景气的状态，反而亚太区的业务呈现良好势头，现在业务量已经占到集团的半壁江山，总部也越来越重视亚太区市场的发展。在2013年，国家出台了一系列的调控政策，对高端餐饮、酒店和消费等行业的影响比较大，但我们除了住宅租赁业务的业绩有所下降之外，所涉及的其他业务并没有受到很大的影响。”目前，第一太平戴维斯中国区业务实现稳步增长，业绩每年都会创新纪录。
据介绍，第一太平戴维斯在中国的业务主要分为中介代理、物业和资产管理、评估业务三大块。对于物业和资产管理业务，第一太平戴维斯的定位是“成功背后的管理大师”，比较倾向于选择资源稀少的中高端物业，有助于提升品牌形象；评估业务方面，在第一太平戴维斯多年的努力下已取得中国评估业务一级资质。吉浩宇说，“在商铺租赁代理业务上，我们取得了诸如苹果公司在内的很多国内外知名品牌客户在中国区域的代理权。就拿苹果公司为例，其在中国的店铺都是我们帮助选址开设的。此外，一些国际知名的品牌在首次进入中国大陆选址开店时都会**我们的中介服务，比如已在上海静安嘉里营业的A&F和世界着名内衣品牌”维多利亚的秘密“（Victoria’s Secret），我们也在为其进行选址和开店。
同时，我们不断地在已有业务中拓展新的业务，比如2012年，就开始在ShoppingMall的管理上进行尝试性探索。对于一些盈利能力下降的业务，我们会不断地寻找原因做出战略调整。比如上海高端住宅的租赁市场一直以来业务开展都不错，并且五大行中只有我们持之以恒发展并保持较大规模业务量。但是近年来国内外经济形势有所波动，外企用于外籍员工在华住宅标准的总体平均预算有所降低，加上外企在用人方面越来越多的本土化，使得单个外企派驻到中国的高管数量有所减少，高端住宅的供应量不断上升，这些因素综合起来导致高端住宅租赁业务利润率越来越低。对于利润降低的业务我们会研究原因想方设法尽快做出调整，来保证公司整体的盈利能力。”
对业务的快速反应能力很大程度上规避了市场风险，同时对客户的准确把握也成为团队取胜的关键。吉浩宇强调，“我们一直在不断地调整团队人员结构，使之更加国际化，用高瞻远瞩的全球视野帮助客户驰骋本土房地产市场。现在中国本土的开发商已经越来越具备国际化的眼光，所以我们的咨询服务团队也在逐步走向国际化，才能为客户提供更好的服务。”第一太平戴维斯在整个亚太区呈现强势增长的势头，中国市场发展持续稳定。2012年在中国市场业务收入已超过5亿元，增长超过15%，2013年依然保持了这个增长势头。
管理会计秘籍二：绩效管理精细化
吉浩宇于2007年加入第一太平戴维斯，当时中国区财务总监的工作主要是合并财务报表。经过7年的发展，集团赋予了中国区财务总监这个岗位更多的内涵和更高的定位，财务工作从事后归纳逐渐向事前的战略支持转变。现在，吉浩宇的工作几乎涵盖了所有跟现代“大财务”概念相关的内容，包括财务报告、审计、资金管理（外汇、投融资）、税务管理和税收筹划、内控和合规、ERP系统、预算、审核、采购等。对于吉浩宇来说财务工作每年的侧重点会有所不同，但是每一个方面都不能放松。
对于精细化管理，吉浩宇有着非常深入的理解和实践经验。“我们的每一个中介业务人员都有一张利润表，其中各项财务数值精确到分，这在很多其他行业里很难做到。比如某位员工今天进行了打印，打印以及纸张的成本都会精确地核算到该员工的利润表中，这是由公司整个信息化的管理系统来自动采集信息记录的，定期通过报告。此外，其他各项成本费用，包括公司的办公室租金等，都会以成本费用的形式计入每个业务人员的个人利润表中去。这种把员工的各方面信息集成到系统中去也是我目前正在不断完善和推进的工作之一。”
在一人一张的“利润表”中，不仅仅是财务数据的罗列，还会做出针对这些数据的分析结果。吉浩宇说：“我们会在每个人的利润表中加入一些分析数据，例如FCR（完全成本回收率），通过计算公式会给每个人的利润表做出计算结果。该比率如果超过100%，表示该名员工为公司盈利，高出越多就证明该员工为公司贡献的利润越多。诸如此类的数据分析方法还有很多，根据员工的工作成本和创造利润之间的关系，作为管理层，掌握得越详细，就越有利于对整个公司的运营和员工的工作做出准确的判断和评价，并且为预算和公司战略决策提供有力的支持。我们的流程公开透明、对业务专业执着、对客户和员工坦诚相待，财务方面同样如此，始终用实力证明着我们的价值。”
精确的数据分析并非仅仅为了更严格的管制，而是能够达到对员工最准确的了解，使之能和公司共同成长。吉浩宇毫不避讳地表示，现在的确有开发商会开出很高的价格来“挖角”人才，但即便如此其流动比率也始终保持较低水准。“这也从一个侧面上证明了我们在人力资源管理上的能力。一方面，公司的文化以及管理制度使得员工有归属感，此外我们很重视跟员工的共同成长。”在薪酬方面，吉浩宇坦言传统中介业务中员工的绩效评价制度相对比较粗放，奖惩制度也并不完善，“为此，我和公司高层进行了长时间的讨论研究，计算了很多种模型。2012年下半年，我们对佣金制度进行了一些调整，运行一年半之后，清晰地感受到优秀的员工获得了更多的佣金报酬，工作积极性也有所增加。”
除了人力成本的管理之外，在资金管控方面，吉浩宇十分看重现金流的管理和对应收账款的管理。吉浩宇道出了心得，“我们的大客户中很多是房地产开发商，他们的资金相对比较紧张，所以应收账款管理也就是我们资金管理中非常重要的部分，如果应收账款管理不善，就有可能面临资金链断裂的风险。大额的应收账款有时候要拖欠半年以上，这就给我们的应收账款管理带来了不小的难度。作为一家英国上市公司，在集团政策中，应收账款超过三个月就需要计提坏账准备，但是按照这个标准，中国区报表中的坏账准备金额会非常多，并且上下波动很大，因为账期在4～6个月也很常见。所以在这方面一来是平衡和客户的关系，尽量缩短账期，同时也要跟总部进行良好的沟通。此外，也会在报表中对一些比较特别的应收账款项目做出特别的说明，这样在总部的合并报表中，就会体现出比较合理的财务数据。”
管理会计秘籍三：核心竞争力
不可否认对于第一太平戴维斯所处的服务行业，几乎完全靠软实力来建立品牌。对此，吉浩宇给出了详细解释，“公司的核心价值概括下来就是，国际视野本土洞察、核心管理高效决策、专业团队精英汇聚、公开诚信专业执着、千锤百炼铸就卓越。”这40个字成就了第一太平戴维斯这样的一个百年品牌。吉浩宇认为，“无论什么类型的企业最重要的就是人才，尤其是对于我们这样的轻资产公司来说，除了人才，没有其他核心资产。几乎在做所有的业务时，我们首先考虑的都是有没有专业的人才来从事这项业务。我对精英人才的理解很简单，真正的精英人才其实是‘免费的’，这可以很清楚地体现在我们的财务分析报表上，因为精英人才对公司业绩的贡献往往是远远大于其成本费用。”
2011年，吉浩宇带领的上海财务团队拿到了集团内部审计全球**分。“集团公司在审计方面要求非常严格，由两家国际知名的会计师事务所来分别负责集团的内审和外审，能够在内部审计中拿到集团内部的第一名，这不仅是我，也是整个中国区财务团队综合能力的体现。”吉浩宇表示，作为一家上市公司，合规是必须的，也是公司长久发展的基础。
另外，集团应用较扁平化的管理构架以确保高效的决策过程。灵活高质的客服反应机制也得益于平行构架。吉浩宇坦言这样的平行构架对于像第一太平戴维斯这样规模的公司而言是一个大胆的创新，“其实，在企业初期规模小的时候，高效决策还是比较容易能够做到的。但是到了企业快速发展的阶段，规模逐渐扩大，我们就需要更加高效的系统化的管理手段来适应发展速度。”
谈起多年的财务工作感受，吉浩宇明显感觉到自己的工作从原来的二线慢慢上升到一线业务层面。同时，在第一太平戴维斯，财务总监也已经逐步成为公司决策团队中的重要一员。吉浩宇说，“财务的专业性应该和业务考量完美结合，这是财务专业人士的价值所在。我从财务总监的角度提出和业务相关的改进意见和想法，并在成本控制上提出更合理的建议，帮助提高公司业绩。同时我也在不断尝试换位思考，看问题的角度需要发生变化，理解公司高层决策的深层意义，对公司未来的战略决策能有所帮助。自我使命感的提升，和实际工作层面执行能力的提高，让我对财务总监这个职位的工作越来越有信心。”
第一太平戴维斯成立于1855年，到现在已经有将近160年的历史，1988年在伦敦上市，被称为国际“五大代理行”之一，在全球拥有500家办事处。第一太平戴维斯于20世纪80年代进入中国，很快凭借其丰富的国际经验及敏锐的市场洞悉力为客户提供创新的地产方案和完善的服务，建立了不可动摇的市场地位。第一太平戴维斯通过全中国15个城市的公司和关联公司为客户提供综合性的地产服务，包括写字楼、商铺、住宅、酒店式服务公寓、估价、物业管理、资产管理、投资、市场研究及开发顾问、市场传讯服务等，在中国拥有5300多名员工。
吉浩宇进行了详细的解释，“第一太平戴维斯中国的员工大部分集中在物业和资产管理业务，分散在全国本公司所负责的各个物业和楼盘之中。我们深耕中国市场已超过20年，凭借国际经验和本土洞悉的深入结合，长久以来与开发商、投资机构、银行等客户紧密合作，为客户创造真正的商业价值。在房地产服务市场，第一太平戴维斯是毋庸置疑的**者。我们在上海、北京、深圳、广州、香港等一线城市为众多知名高端品牌打造城市地标性项目。此外，我们还在开拓基金管理服务，虽然还处于起步阶段，但该业务在国外已经做得相当成熟了，相信未来中国的市场会非常广阔。”
管理会计秘籍一：一步一个台阶
在中国房地产市场整体调控的2013年，作为给地产行业提供服务的第一太平戴维斯却始终保持着稳定增长的势头。吉浩宇道出其中缘由，“我们的高层核心团队在中国市场拥有超过20年的丰富经验，多年来始终坚定稳固，无论在市场的上升阶段，或是面临挑战之际，都能为客户提供真知灼见、准确把握商机。2013年，欧洲经济还处于不景气的状态，反而亚太区的业务呈现良好势头，现在业务量已经占到集团的半壁江山，总部也越来越重视亚太区市场的发展。在2013年，国家出台了一系列的调控政策，对高端餐饮、酒店和消费等行业的影响比较大，但我们除了住宅租赁业务的业绩有所下降之外，所涉及的其他业务并没有受到很大的影响。”目前，第一太平戴维斯中国区业务实现稳步增长，业绩每年都会创新纪录。
据介绍，第一太平戴维斯在中国的业务主要分为中介代理、物业和资产管理、评估业务三大块。对于物业和资产管理业务，第一太平戴维斯的定位是“成功背后的管理大师”，比较倾向于选择资源稀少的中高端物业，有助于提升品牌形象；评估业务方面，在第一太平戴维斯多年的努力下已取得中国评估业务一级资质。吉浩宇说，“在商铺租赁代理业务上，我们取得了诸如苹果公司在内的很多国内外知名品牌客户在中国区域的代理权。就拿苹果公司为例，其在中国的店铺都是我们帮助选址开设的。此外，一些国际知名的品牌在首次进入中国大陆选址开店时都会**我们的中介服务，比如已在上海静安嘉里营业的A&F和世界着名内衣品牌”维多利亚的秘密“（Victoria’s Secret），我们也在为其进行选址和开店。
同时，我们不断地在已有业务中拓展新的业务，比如2012年，就开始在ShoppingMall的管理上进行尝试性探索。对于一些盈利能力下降的业务，我们会不断地寻找原因做出战略调整。比如上海高端住宅的租赁市场一直以来业务开展都不错，并且五大行中只有我们持之以恒发展并保持较大规模业务量。但是近年来国内外经济形势有所波动，外企用于外籍员工在华住宅标准的总体平均预算有所降低，加上外企在用人方面越来越多的本土化，使得单个外企派驻到中国的高管数量有所减少，高端住宅的供应量不断上升，这些因素综合起来导致高端住宅租赁业务利润率越来越低。对于利润降低的业务我们会研究原因想方设法尽快做出调整，来保证公司整体的盈利能力。”
对业务的快速反应能力很大程度上规避了市场风险，同时对客户的准确把握也成为团队取胜的关键。吉浩宇强调，“我们一直在不断地调整团队人员结构，使之更加国际化，用高瞻远瞩的全球视野帮助客户驰骋本土房地产市场。现在中国本土的开发商已经越来越具备国际化的眼光，所以我们的咨询服务团队也在逐步走向国际化，才能为客户提供更好的服务。”第一太平戴维斯在整个亚太区呈现强势增长的势头，中国市场发展持续稳定。2012年在中国市场业务收入已超过5亿元，增长超过15%，2013年依然保持了这个增长势头。
管理会计秘籍二：绩效管理精细化
吉浩宇于2007年加入第一太平戴维斯，当时中国区财务总监的工作主要是合并财务报表。经过7年的发展，集团赋予了中国区财务总监这个岗位更多的内涵和更高的定位，财务工作从事后归纳逐渐向事前的战略支持转变。现在，吉浩宇的工作几乎涵盖了所有跟现代“大财务”概念相关的内容，包括财务报告、审计、资金管理（外汇、投融资）、税务管理和税收筹划、内控和合规、ERP系统、预算、审核、采购等。对于吉浩宇来说财务工作每年的侧重点会有所不同，但是每一个方面都不能放松。
对于精细化管理，吉浩宇有着非常深入的理解和实践经验。“我们的每一个中介业务人员都有一张利润表，其中各项财务数值精确到分，这在很多其他行业里很难做到。比如某位员工今天进行了打印，打印以及纸张的成本都会精确地核算到该员工的利润表中，这是由公司整个信息化的管理系统来自动采集信息记录的，定期通过报告。此外，其他各项成本费用，包括公司的办公室租金等，都会以成本费用的形式计入每个业务人员的个人利润表中去。这种把员工的各方面信息集成到系统中去也是我目前正在不断完善和推进的工作之一。”
在一人一张的“利润表”中，不仅仅是财务数据的罗列，还会做出针对这些数据的分析结果。吉浩宇说：“我们会在每个人的利润表中加入一些分析数据，例如FCR（完全成本回收率），通过计算公式会给每个人的利润表做出计算结果。该比率如果超过100%，表示该名员工为公司盈利，高出越多就证明该员工为公司贡献的利润越多。诸如此类的数据分析方法还有很多，根据员工的工作成本和创造利润之间的关系，作为管理层，掌握得越详细，就越有利于对整个公司的运营和员工的工作做出准确的判断和评价，并且为预算和公司战略决策提供有力的支持。我们的流程公开透明、对业务专业执着、对客户和员工坦诚相待，财务方面同样如此，始终用实力证明着我们的价值。”
精确的数据分析并非仅仅为了更严格的管制，而是能够达到对员工最准确的了解，使之能和公司共同成长。吉浩宇毫不避讳地表示，现在的确有开发商会开出很高的价格来“挖角”人才，但即便如此其流动比率也始终保持较低水准。“这也从一个侧面上证明了我们在人力资源管理上的能力。一方面，公司的文化以及管理制度使得员工有归属感，此外我们很重视跟员工的共同成长。”在薪酬方面，吉浩宇坦言传统中介业务中员工的绩效评价制度相对比较粗放，奖惩制度也并不完善，“为此，我和公司高层进行了长时间的讨论研究，计算了很多种模型。2012年下半年，我们对佣金制度进行了一些调整，运行一年半之后，清晰地感受到优秀的员工获得了更多的佣金报酬，工作积极性也有所增加。”
除了人力成本的管理之外，在资金管控方面，吉浩宇十分看重现金流的管理和对应收账款的管理。吉浩宇道出了心得，“我们的大客户中很多是房地产开发商，他们的资金相对比较紧张，所以应收账款管理也就是我们资金管理中非常重要的部分，如果应收账款管理不善，就有可能面临资金链断裂的风险。大额的应收账款有时候要拖欠半年以上，这就给我们的应收账款管理带来了不小的难度。作为一家英国上市公司，在集团政策中，应收账款超过三个月就需要计提坏账准备，但是按照这个标准，中国区报表中的坏账准备金额会非常多，并且上下波动很大，因为账期在4～6个月也很常见。所以在这方面一来是平衡和客户的关系，尽量缩短账期，同时也要跟总部进行良好的沟通。此外，也会在报表中对一些比较特别的应收账款项目做出特别的说明，这样在总部的合并报表中，就会体现出比较合理的财务数据。”
管理会计秘籍三：核心竞争力
不可否认对于第一太平戴维斯所处的服务行业，几乎完全靠软实力来建立品牌。对此，吉浩宇给出了详细解释，“公司的核心价值概括下来就是，国际视野本土洞察、核心管理高效决策、专业团队精英汇聚、公开诚信专业执着、千锤百炼铸就卓越。”这40个字成就了第一太平戴维斯这样的一个百年品牌。吉浩宇认为，“无论什么类型的企业最重要的就是人才，尤其是对于我们这样的轻资产公司来说，除了人才，没有其他核心资产。几乎在做所有的业务时，我们首先考虑的都是有没有专业的人才来从事这项业务。我对精英人才的理解很简单，真正的精英人才其实是‘免费的’，这可以很清楚地体现在我们的财务分析报表上，因为精英人才对公司业绩的贡献往往是远远大于其成本费用。”
2011年，吉浩宇带领的上海财务团队拿到了集团内部审计全球**分。“集团公司在审计方面要求非常严格，由两家国际知名的会计师事务所来分别负责集团的内审和外审，能够在内部审计中拿到集团内部的第一名，这不仅是我，也是整个中国区财务团队综合能力的体现。”吉浩宇表示，作为一家上市公司，合规是必须的，也是公司长久发展的基础。
另外，集团应用较扁平化的管理构架以确保高效的决策过程。灵活高质的客服反应机制也得益于平行构架。吉浩宇坦言这样的平行构架对于像第一太平戴维斯这样规模的公司而言是一个大胆的创新，“其实，在企业初期规模小的时候，高效决策还是比较容易能够做到的。但是到了企业快速发展的阶段，规模逐渐扩大，我们就需要更加高效的系统化的管理手段来适应发展速度。”
谈起多年的财务工作感受，吉浩宇明显感觉到自己的工作从原来的二线慢慢上升到一线业务层面。同时，在第一太平戴维斯，财务总监也已经逐步成为公司决策团队中的重要一员。吉浩宇说，“财务的专业性应该和业务考量完美结合，这是财务专业人士的价值所在。我从财务总监的角度提出和业务相关的改进意见和想法，并在成本控制上提出更合理的建议，帮助提高公司业绩。同时我也在不断尝试换位思考，看问题的角度需要发生变化，理解公司高层决策的深层意义，对公司未来的战略决策能有所帮助。自我使命感的提升，和实际工作层面执行能力的提高，让我对财务总监这个职位的工作越来越有信心。”
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